Aidat Yönetimi: Kat Malikleri İçin Kapsamlı Rehber

Aidat; apartman veya sitenin ortak giderlerinin (temizlik, personel, elektrik, asansör bakımı, güvenlik gibi) karşılanması için kat maliklerinin her ay ödediği katkı payıdır. Dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur ve ortak yaşamın sürdürülebilmesi için zorunludur.

Aidatın tutarı keyfî belirlenmez: kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesi (yıllık bütçe) esas alınır. İyi hazırlanmış bir işletme projesi, yıl içinde sürpriz ek ödemelerin önüne geçer.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, yönetim planında aksine hüküm yoksa giderlerin paylaşımı iki gruba ayrılır:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine tüm kat malikleri eşit olarak katılır.
• Sigorta primleri, ortak alanların bakım ve onarımı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılım esastır.
• Yönetim planı farklı bir paylaşım usulü öngörmüşse, öncelikle yönetim planındaki kural uygulanır.

Ortak gidere katılmayan kat malikine karşı yönetici veya kat maliklerinden her biri yasal yollara başvurabilir. Kanuna göre gecikilen günler için aylık gecikme tazminatı da talep edilebilir.

Pratikte sağlıklı yol, işin icraya düşmeden çözülmesidir: düzenli hatırlatma, online ödeme kolaylığı ve şeffaf raporlama tahsilat oranını belirgin şekilde artırır. Profesyonel yönetimde borç takibi sistematik yürütüldüğü için tahsilat sorunları büyümeden çözülür.

Uygulamada olağan işletme giderlerine ilişkin aidatı genellikle kiracı öder; demirbaş niteliğindeki büyük harcamalar (çatı yenileme, dış cephe, asansör değişimi gibi) mal sahibine aittir. Kira sözleşmesindeki hükümler bu paylaşımı netleştirir. Kat mülkiyeti hukuku yönünden ise borcun asıl muhatabı her zaman kat malikidir.

Deneyimimizde, aidat tartışmalarının neredeyse tamamı belirsizlikten doğar. Şu üç ilke tartışmaları büyük ölçüde ortadan kaldırır:

• Gerçekçi bütçe: işletme projesi geçmiş yıl verileriyle hazırlanmalı, kuruldan onay almalı.
• Şeffaf kayıt: her harcama belgesiyle kayıt altında olmalı ve kat malikleri dilediğinde görebilmeli.
• Kolay ödeme: kredi kartı ve online ödeme seçenekleri sunulmalı, hatırlatmalar otomatikleşmeli.