Kanunun kapsamı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve sitelerdeki bağımsız bölümlerin mülkiyetini, kat maliklerinin hak ve borçlarını, ortak alanların kullanımını ve yönetim düzenini belirleyen temel kanundur. Site yaşamındaki uyuşmazlıkların büyük bölümünün cevabı bu kanunda ve sitenin yönetim planındadır.
Yönetim planı: sitenin anayasası
Yönetim planı, binanın nasıl yönetileceğini, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve ortak alanların kullanım kurallarını belirleyen, tüm kat maliklerini bağlayan sözleşmedir. Tapuya şerh edilir ve sonraki malikler için de bağlayıcıdır.
Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu yüksek nisap, planın kolayca değiştirilememesi ve istikrar sağlaması içindir.
Kat malikleri kurulu ve toplantılar
Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Kurul, yılda en az bir kez — yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse ocak ayında — toplanır.
İlk toplantıda yeter sayı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır; sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve katılanların oy çokluğuyla karar alınır. Önemli kararlar (yönetici ataması gibi) için kanun özel nisaplar öngörür.
Yönetici: ne zaman zorunlu, ne yapar?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır; dışarıdan (profesyonel) bir kişi ya da şirket de yönetici olabilir.
Yöneticinin başlıca görevleri: kurul kararlarını uygulamak, ortak alanların bakımını sağlamak, aidatları toplamak, işletme projesini hazırlamak, defter ve belgeleri tutmak ve kat maliklerine hesap vermektir.
Ortak alanlar ve kullanım kuralları
Temel, çatı, merdiven, asansör, bahçe gibi yerler ortak alandır ve tüm kat malikleri bunlardan yararlanma hakkına sahiptir. Bir kat maliki, diğerlerinin rızası olmadan ortak alanlarda yapısal değişiklik yapamaz.
Kanun ayrıca kat maliklerine 'rahatsız etmeme' yükümlülüğü getirir: bağımsız bölüm kullanılırken dürüstlük kurallarına uymak, diğer sakinleri rahatsız edecek davranışlardan kaçınmak esastır.
Uyuşmazlıkta ilk adres
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ancak sağlıklı işleyen bir yönetim düzeninde uyuşmazlıkların çoğu mahkemeye gitmeden, doğru tutulmuş kayıtlar ve şeffaf iletişimle çözülür — profesyonel yönetimin en büyük katkılarından biri de budur.
Reel Yönetim — Profesyonel Apartman ve Site Yönetimi