Hangi Alanlar Ortak Sayılır?
Ortak alanlar, bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm maliklerin ortak kullanımına özgülenmiş yerlerdir. Bir alanın ortak yer sayılıp sayılmadığı önce yönetim planına, orada hüküm yoksa kanundaki düzenlemeye göre belirlenir.
Genel uygulamada şu alanlar ortak yer kabul edilir.
- Temeller, ana duvarlar ve taşıyıcı sistem
- Giriş kapıları, merdivenler, sahanlıklar ve koridorlar
- Asansörler ve ortak tesisat şaftları
- Çatı, baca ve yağmur olukları
- Bahçe, otopark ve sığınak
- Kapıcı dairesi ve ortak depolar
Kullanımın Temel İlkesi: Tahsis Amacına Uygunluk
Her malik ve sakin, ortak alanlardan tahsis amacına uygun biçimde yararlanabilir. Merdiven geçiş içindir, sığınak barınma amaçlı depolama alanı değildir; otopark araç park etmek içindir, hurda eşya deposu değildir.
Bir malikin ortak alanı fiilen kendi kullanımına ayırması, diğer maliklerin yararlanma hakkını ihlal eder. Örneğin merdiven sahanlığına dolap koymak veya bahçenin bir bölümünü çitle çevirmek, genel uygulamada izinsiz işgal olarak değerlendirilir.
Kapı Önü, Merdiven ve Koridorlar
En sık yaşanan tartışmalardan biri kapı önüne ayakkabı, bisiklet veya eşya bırakılmasıdır. Bu tür kullanımlar hem görüntü kirliliği yaratır hem de yangın güvenliği açısından kaçış yollarını daraltabilir.
Yönetim planında veya kurul kararlarında bu konuda açık düzenleme varsa herkes ona uymak zorundadır. Düzenleme yoksa bile ortak alanı daraltan ve diğer sakinleri rahatsız eden kullanımlara son verilmesi istenebilir.
Otopark ve Bahçe Kullanımı
Otopark yerlerinin maliklere tahsisi, yönetim planında düzenlenebilir veya kat malikleri kurulu kararıyla belirlenebilir. Tahsis yapılmamışsa genel ilke, herkesin eşit koşullarda ve hakkaniyete uygun biçimde yararlanmasıdır.
Bahçede kalıcı yapı yapmak, ağaç kesmek veya özel kullanım alanı oluşturmak ise tek bir malikin kararıyla yapılabilecek işler değildir. Bu tür değişiklikler için genel uygulamada kurul kararı gerekir; kapsamlı müdahalelerde daha nitelikli çoğunluklar aranabilir.
Kurallara Uyulmazsa Ne Yapılır?
İlk adım her zaman iletişimdir; çoğu ortak alan sorunu, komşuluk ilişkisi içinde veya yöneticinin nazik bir uyarısıyla çözülür. Çözülmezse konu kat malikleri kurulunun gündemine taşınabilir ve bağlayıcı bir karar alınabilir.
Kurul kararına rağmen ihlal sürerse hâkimin müdahalesini isteme yolu açıktır. İşgalin fotoğraflanması, tutanak tutulması ve yazılı uyarıların saklanması, olası bir dava sürecinde elinizi güçlendirir.
Reel Yönetim — Profesyonel Apartman ve Site Yönetimi