Ortak Gider Nedir, Neleri Kapsar?

Ortak gider, ana taşınmazın ortak yerlerinin işletilmesi, korunması, bakımı ve onarımı için yapılan tüm harcamaları ifade eder. Aidat, bu giderlerin kat maliklerine paylaştırılmış halidir; yani aidat bir hizmet bedeli değil, ortak masraflara katılım payıdır.

Merdiven, asansör, çatı, dış cephe, bahçe, otopark ve tesisat gibi herkesin ortak kullanımına veya yararına olan bölümlerle ilgili her makul harcama bu kapsama girer.

Ortak giderler sitenin büyüklüğüne ve olanaklarına göre değişse de, çoğu apartman ve sitede benzer kalemlerden oluşur.

• Kapıcı, güvenlik ve temizlik personeli ücretleri ile sigorta primleri
• Ortak alanların elektrik, su ve yakıt giderleri
• Asansör, hidrofor, jeneratör ve yangın sistemi bakımları
• Ortak yerlerin onarım, boya ve yenileme masrafları
• Yönetim giderleri: defter, noter, banka masrafları ve varsa yönetim firması ücreti
• Ana taşınmazın sigortası ve bahçe bakımı

Kanundaki genel düzen, giderin türüne göre iki farklı paylaşım öngörür: bazı giderlere tüm malikler eşit katılırken, bazı giderlere arsa payı oranında katılım söz konusudur. Kapıcı gideri gibi kalemlerde eşit paylaşım, büyük onarımlar gibi kalemlerde arsa payı esası tipik örneklerdir.

Ancak bu düzen emredici değildir; yönetim planı farklı bir paylaşım kuralı benimseyebilir. Bu yüzden herhangi bir tartışmada ilk bakılacak belge sitenizin yönetim planıdır.

En sık duyulan itirazlardan biri, asansörü kullanmayan zemin kat sakininin veya havuza girmeyen malikin ilgili giderlere katılmak istememesidir. Kanunun yerleşik ilkesi bu itirazı kabul etmez: kat maliki, ortak yerlerden yararlanmaktan vazgeçtiğini ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz.

Bunun gerekçesi, ortak yerlerin tüm bağımsız bölümlerin değerine ve güvenliğine hizmet etmesidir. Farklı bir katılım düzeni isteniyorsa bunun yolu ödememek değil, yönetim planında değişiklik için kurul iradesini oluşturmaktır.

Her harcama ortak gider değildir. Bir bağımsız bölümün kendi iç tesisatı, kombisi, penceresi veya kapısıyla ilgili masraflar kural olarak o bölümün malikine aittir.

Sınır durumlarda ölçüt, harcamanın ortak yere mi yoksa bağımsız bölüme mi ilişkin olduğudur; örneğin ana kolondaki bir tesisat arızası ortak giderken, daire içindeki batarya değişimi bireyseldir. Tereddütlü durumlarda yönetim planına ve gerekirse teknik tespite başvurmak en sağlıklısıdır.