Toplantı ve Karar Yeter Sayıları: Pratik Rehber

Kat malikleri kurulunda alınan bir kararın geçerli olması iki ayrı eşiğe bağlıdır: toplantının açılabilmesi için gereken katılım ve kararın kabulü için gereken oy. Bu eşiklere uyulmadan alınan kararlar mahkemede iptal edilebilir. Yıllarca uygulanmış bir kararın usul eksikliği nedeniyle geçersiz sayılması, siteler için ciddi zaman ve para kaybı demektir.

Kanun, olağan kararlar için toplantının açılabilmesini hem malik sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluğun katılımına bağlar. İlk toplantıda bu katılım sağlanamazsa, kanunda öngörülen usulle yapılan ikinci toplantı daha düşük bir katılımla açılabilir. İkinci toplantının zamanlamasına ilişkin sınırlar da kanunda düzenlenmiştir; çağrı hazırlarken güncel metni kontrol etmek gerekir.

Çift eşik sisteminin amacı, hem kişi sayısı hem de mülkiyet oranı bakımından dengeli bir temsil sağlamaktır. Tek bir büyük pay sahibinin ya da kalabalık ama küçük paylı bir grubun tek başına belirleyici olmasının önüne geçilir.

Toplantı usulüne uygun açıldıktan sonra olağan konular, kural olarak toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karara bağlanır. Günlük işletmeye ilişkin kararlar, yönetici seçimi gibi konular genellikle bu kapsamda değerlendirilir. Her malikin oy hakkına ilişkin ayrıntılar ve birden fazla bağımsız bölümü olan maliklerin durumu kanunda ayrıca düzenlenmiştir.

Bazı kararlar, niteliği gereği daha ağır çoğunluklar gerektirir. Bu tür kararlarda katılanların değil, tüm kat maliklerinin belirli bir oranının oyu aranabilir; kimi işlemler için oybirliği bile şart olabilir. Hangi kararın hangi çoğunluğa tabi olduğu konusunda kanun metnine ve yönetim planına bakmadan işlem yapmamak gerekir.

• Faydalı yenilik ve eklemeler: kanunda öngörülen nitelikli çoğunluk
• Yönetim planı değişikliği: nitelikli çoğunluk şartı
• Ortak yerlerde temliki tasarruflar: kural olarak çok yüksek eşik
• Ana yapıyı etkileyen esaslı değişiklikler: ağırlaştırılmış çoğunluk

En yaygın hata, ikinci toplantıyı çağrıda hiç belirtmeden veya usule aykırı bir tarihte yapmaktır. Bir diğeri, nitelikli çoğunluk gerektiren bir konuyu basit çoğunlukla karara bağlamaktır. Vekâletlerin sınırlarına dikkat edilmemesi de kararların iptaline yol açabilen nedenler arasındadır.

Önemli ve masraflı kararlar öncesinde yeter sayı hesabını yazılı olarak yapmak, gerekirse profesyonel destek almak en güvenli yoldur. Küçük bir usul kontrolü, büyük bir iptal davasından her zaman ucuzdur.