Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları

Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; yani görevini özenle ve maliklerin menfaatine uygun biçimde yürütmekle yükümlüdür. Kaynağını Kat Mülkiyeti Kanunundan, yönetim planından ve kurul kararlarından alır. Kendisine tanınan yetkilerin dışına çıkması, kişisel sorumluluğunu doğurabilir.

Bu vekâlet ilişkisi yöneticiye hesap verme borcu da yükler. Malikler, yönetimden dönem içindeki iş ve işlemler hakkında bilgi ve belge talep edebilir.

Kanun, yöneticinin görevlerini geniş bir çerçevede sayar; yönetim planı bu listeye eklemeler yapabilir. Günlük hayatta yöneticinin sorumluluğu genel kurul kararlarını uygulamak ve ana taşınmazın düzenli işleyişini sağlamak etrafında toplanır.

• Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
• Ana taşınmazın bakımı, korunması ve onarımını sağlamak
• Aidat ve avansları toplamak, ortak giderleri ödemek
• Zorunlu sigorta işlemlerini ve yasal bildirimleri yürütmek
• Defterleri tutmak, belgeleri saklamak ve hesap vermek
• Kurulu toplantıya çağırmak ve gündemi hazırlamak

Yönetici, gelir ve giderleri düzenli biçimde kaydetmek, karar defterini noter onayıyla tutmak ve tüm harcamaları belgeye dayandırmak zorundadır. Toplanan paraların yönetim adına açılmış bir banka hesabında tutulması, hem güvenlik hem de şeffaflık açısından en sağlıklı yöntemdir. Belirlenen dönemlerde ve talep halinde maliklere hesap vermek yasal bir yükümlülüktür.

Aidatını ödemeyen malikler hakkında icra takibi başlatmak da yöneticinin görev alanındadır. Tahsilatta gevşek davranan yönetici, sitenin mali dengesinin bozulmasından sorumlu tutulabilir.

Yönetici, kurul kararı olmadan büyük onarım ve yenilik işlerine girişemez; olağan bakım ile esaslı değişiklik arasındaki ayrım burada belirleyicidir. Acil durumlar istisnadır: ani bir su kaçağı veya güvenlik riski karşısında yönetici zorunlu önlemleri alabilir, ancak durumu en kısa sürede maliklere bildirmelidir.

Ortak alanların kiralanması, sözleşmelerin feshi gibi önemli işlemlerde yetkinin kapsamını yönetim planı ve kurul kararları belirler. Tereddütlü durumlarda karar almadan önce kurula danışmak yöneticiyi korur.

Kat malikleri kurulu, yöneticiyi denetler ve dilerse görevden alabilir; ayrıca denetçi eliyle sürekli denetim de mümkündür. Görevini kötüye kullanan veya özensiz davranarak zarara yol açan yönetici hakkında hukuki sorumluluk gündeme gelebilir. Somut durumlarda izlenecek yol için güncel mevzuatın ve gerekiyorsa bir avukatın görüşünün alınması önerilir.

Öte yandan denetimin amacı yöneticiyi yıldırmak değil, sistemi sağlıklı tutmaktır. Görevini şeffaf yürüten bir yönetici için denetim, aklanmanın ve güven tazelemenin en iyi aracıdır.

Yazılı iletişimi esas almak, her harcamayı belgelemek ve kararları zamanında duyurmak, yöneticiyi tartışmaların büyük bölümünden korur. Teknik ve hukuki konularda uzman desteği almaktan çekinmemek de profesyonelliğin gereğidir.

Yöneticilik yükü binanın ölçeğini aştığında, görevin profesyonel bir yönetim firmasına devri hem yönetici hem de malikler için sürdürülebilir bir çözüm olabilir.