Apartman Yöneticisi Seçimi Nasıl Yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölüm sayısı belirli bir eşiği aşan ana taşınmazlarda yönetici atanmasını zorunlu tutar. Daha küçük binalarda zorunluluk olmasa da ortak işlerin yürütülmesi için yönetici seçilmesi güçlü biçimde önerilir. Kat malikleri anlaşamaz ve yönetici seçilemezse, ilgili mahkemeden yönetici atanması talep edilebilir.

Yönetici tek kişi olabileceği gibi, üç kişilik bir yönetim kurulu da seçilebilir. Kat maliki olmayan bir kişi veya profesyonel bir yönetim şirketi de yönetici olarak atanabilir.

Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve seçim için kanun hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk arar. Seçim kararı toplantı tutanağına ve karar defterine açıkça yazılmalı; yöneticinin adı, görev süresi ve kendisine ödenecek ücret belirtilmelidir. Görev süresi ve yeniden seçilme düzeni yönetim planında ayrıca düzenlenmiş olabilir.

Seçilen yöneticinin bankalar, kurumlar ve tedarikçiler nezdinde işlem yapabilmesi için imzalı karar örneğine ihtiyacı olacaktır; tutanağın özenle hazırlanması bu yüzden pratikte de önemlidir.

İster komşulardan bir gönüllü ister profesyonel bir firma olsun, adayları somut kriterlerle değerlendirmek duygusal tartışmaları azaltır. Yöneticilik; mevzuat bilgisi, mali disiplin ve iletişim becerisi gerektiren ciddi bir sorumluluktur.

• Kat mülkiyeti mevzuatına ve temel muhasebeye hâkimiyet
• Şeffaf raporlama alışkanlığı ve dijital araç kullanımı
• Tedarikçi yönetimi ve pazarlık deneyimi
• Uyuşmazlıklarda soğukkanlı ve tarafsız iletişim
• Referanslar ve varsa geçmiş yöneticilik performansı
• Zaman ayırma kapasitesi ve ulaşılabilirlik

Daire sayısı arttıkça, sosyal tesisler ve personel yönetimi devreye girdikçe gönüllü yöneticilik sürdürülebilir olmaktan çıkar. Profesyonel yönetim şirketleri; muhasebe, hukuki takip, teknik bakım ve personel yönetimini kurumsal bir düzenle yürütür. Komşuluk ilişkilerinin aidat tahsilatı gibi hassas konularla yıpranmaması da profesyonel yönetimin önemli bir avantajıdır.

Firma seçerken sözleşme kapsamını, raporlama sıklığını ve hizmet ekibinin yetkinliğini mutlaka yazılı olarak netleştirin. İstanbul gibi büyük şehirlerde Reel Yönetim benzeri kurumsal firmalarla tanışma toplantısı yapıp teklif karşılaştırmak sağlıklı bir başlangıçtır.

Yeni yönetici seçildiğinde eski yönetimden devir teslim tutanağıyla görev alınmalıdır. Karar defteri, işletme defteri, banka yetkileri, sözleşmeler, personel dosyaları ve demirbaş listesi bu tutanakta kalem kalem sayılmalıdır. Devir aşamasında kasa ve banka bakiyelerinin mutabakatı yapılmadan sorumluluk üstlenilmemelidir.

Düzenli bir devir teslim, hem eski yöneticiyi gelecekteki iddialardan korur hem de yeni yönetimin işe temiz bir sayfayla başlamasını sağlar.